El pleno del Ayuntamiento de Salobreña ha aprobado hoy con solo tres votos en contra y dos abstenciones el documento más importante para su futuro desarrollo desde todos los puntos de vista: la aprobación inicial de la revisión del PGOU. Un plan que analiza tanto los problemas existentes hasta ahora, como las soluciones que se plantean y los instrumentos que se aplicarán en cada caso.
Diversidad de usos, puesta en valor del medio físico, plan de mejora urbana, un nuevo modelo turístico, y una nueva política de vivienda- con especial referencia a las viviendas de VPO-, son las señas de identidad de este nuevo Plan. “Se trata, ha dicho el primer edil de un plan integral, sostenible, equilibrado y flexible, abierto y realista que trata de encontrar una salida al desarrollo económico y turístico de Salobreña. “ Además el Plan ha sido redactado en un tiempo récord, 10 meses, ha contado con la participación de todos los sectores y partidos y a pesar de la votación, es más lo que nos une que lo que nos separa, concluía Jesús Avelino Menéndez.
La revisión del Plan General urbano de Salobreña alcanza una nueva fase con la aprobación inicial y estudio de impacto ambiental debatido en un pleno Extraordinario. Una larga sesión en el que los grupos políticos han ido detallando los pros y los contras del nuevo sistema de planeamiento.
A pesar de las acusaciones de falta de transparencia, el concejal de urbanismo, Juan de Dios Márquez, ha recordado de que se trata tan solo de una nueva fase y de que aún es un documento abierto a la participación, al tiempo que ha ido desglosando los aspectos más importantes de cada uno de los apartados. Así En cuanto al suelo no urbanizable el plan establece por un lado la prohibición de los invernaderos en todo el término municipal, apostando por las explotaciones agrarias tradicionales, mucho más respetuosas con el Medio Ambiente, desde el punto de vista paisajístico y desde el punto de vista ambiental.
También establece distintas categorías de suelo no urbanizables y de los distintos regímenes de segregaciones, autorizaciones edificatorias, etc..., rompiendo de esta forma el tradicional esquema de suelo de regadío o suelo de secano, que en connivencia con las autorizaciones de agua de distintas comunidades de regantes, adulteraban el régimen de intervención edificatoria en este tipo de suelo, originando muchos problemas de construcciones en este tipo de suelo.
“En CONCLUSIÓN de lo que se trata, respecto al Suelo No Urbanizable, es de PONER EN VALOR EL SOPORTE FÍSICO NATURAL DEL TÉRMINO COMO MEDIO RECEPTOR DE TODAS AQUELLAS ACTIVIDADES QUE SEAN RESPETUOSAS Y PROPIAS DE DESARROLLARSE EN ESE MEDIO”, finalizaba el concejal.
En cuanto al las intervenciones en suelo urbano se engloban en el principio de hacer ciudad sobre la ciudad con actuaciones entre otras como:
- Preservar las constantes urbanas singulares de los núcleos de población.
- Mejorar la estética urbana y peatonalización del casco antiguo ç
- Mejorar la configuración del sistema de espacios públicos de la ciudad
- Mejorar la red de transporte público y la dotar de más aparcamientos
- Potenciar los espacios libres, la calidad, comunicación y accesibilidad entre éstos
Todo esto se llevará a cabo mediante la creación en el Plan de ACTUACIONES DE MEJORA URBANA –en total 78- , que se distribuyen entre los barrios de Lobres, La Caleta, Salobreña y la Playa, así como las ÁREAS DE REFORMA INTERIOR –21-, que igualmente se distribuyen entre todos los barrios. Las Actuaciones de Mejora no son un listado cerrado sino que pueden incorporarse y crearse nuevas durante toda la vigencia del Plan.
Por otro lado se ha llevado a cabo la confección de un Catálogo, donde se integran todos aquellos elementos de interés histórico patrimonial y que además son susceptibles de ser un componente más de la oferta turística del municipio. Tanto en la normativa como en el propio Catálogo se describen los tipos de intervenciones admitidos para cada elemento, para conseguir la salvaguarda de nuestras señas de identidad histórico-culturales.
En cuanto al suelo urbanizable, el debate no está, según Márquez en la CALIFICACIÓN DEL SUELO, sino en su CAPACIDAD PARA ALBERGAR DIVERSIDAD DE USOS Y FORMAS DE OCUPACIÓN, siempre dentro de los parámetros de calidad. Son muchos los elementos fundamentales que han incidido en la ordenación del Suelo Urbanizable, pero principalmente se puede destacar: El Modelo Turístico y la Política de Vivienda en relación con el futuro crecimiento.
El Modelo Turístico
Desde el Plan se asume la demanda social existente para el desarrollo de un modelo de ciudad turística sostenible, cuyas principales actuaciones son los dos campos de golf previstos así como la previsión de la instalación de 16 HOTELES por todo el término municipal. Estos proyectos se plantean como principales atractivos turísticos junto con el Puerto Deportivo, permitiendo la mezcla de usos comerciales y de juego adecuado a la calidad residencial y hotelera del Plan.
Los proyectos de Golf no sólo mejorará el aspecto inmobiliario residencial, sino que contribuirá a una mejora general del entorno socioeconómico de las áreas circundantes:
Campo de Golf de los Palmares y Campo de Golf de los Matagallares, que se caracterizan por unas amplias extensiones, el primero de ellos de 85 hectáreas y el segundo 65 hectáreas, y sobretodo por unas bajas densidades de viviendas, de 10 viv/hac, y 12 viv/hac respectivamente, y ambos con una edificabilidad de 0,15 m2techo/m2suelo, lo que hace que a día de hoy sean los campos de golf de más baja densidad y edificabilidad de todo el territorio Andaluz. Además con cargo a esas actuaciones de golf se generan actuaciones tan importantes como: La conocida Avenida del Siglo XXI, que servirá para conectar al Municipio con la Autovía y las dos actuaciones ambientales más importantes del Plan y que no tienen ningún tipo de referente en toda la Provincia, como son:
EL PARQUE SUBURBANO DE PALMARES y el PARQUE URBANO DEL HACHO, ambos con cargo a los promotores, teniendo el primero de ellos una extensión de 1.850.000 metros cuadrados y el segundo con una superficie de 425.000 m2, con distintas finalidades, el de Palmares, como una auténtico pulmón verde que represente un hito comarcal a nivel de ocio y esparcimiento lúdico y el del Hacho, para contribuir a mantener el nivel paisajístico y ambiental y continúe con la función de producción agrícola que a día hoy tienen esos terrenos, extrayendo esos suelos de la nefasta antropización humana que lleva a cabo el hombre con actuaciones de construcciones ilegales y de invernaderos.
· La Política de Vivienda en relación con el futuro crecimiento Partiendo del principio general de que todo plan debe ser soporte de la política de vivienda, el Plan que se propone debe ser capaz de satisfacer este objetivo mediante propuestas que:
Proporcionen un suelo apto para edificar un número de viviendas suficientes para atender a todos los segmentos de la demanda.
- Propicien una diversificación de la oferta de viviendas
- Asegure un importante paquete de suelo para los sectores más débiles desde el punto de vista social.
Al final, la propuesta residencial del Plan General se ajusta a las necesidades contando con un considerable margen de maniobra con respecto a las necesidades detectadas de viviendas para el año 2.022, año en el que se prevé el fin de vigencia de este Plan, y en al que se pretende llegar con una previsión de habitantes para Salobreña de 36.251.
VIVIENDAS PROTEGIDAS
Desde el Plan que se presenta se ha querido dar un papel primordial a este tipo de viviendas, fundamentalmente por el papel social que juegan y sobretodo por la gran demanda que de las mismas existe a día de hoy en el municipio. De esta forma, este Plan General, obviando los suelos de marcado carácter turístico, carga reservas de edificabilidades de los nuevos suelos de uso residencial que van desde el 30% fijado por la Ley hasta el 40% en algunos casos. Por lo que en aplicación de este porcentaje sobre los nuevos suelos de crecimiento urbano actual el porcentaje de reserva de edificabilidad para VPO es del 35,73%, más del 30% exigido por la Ley y que se traduce en un número de 2.714 viviendas.
PATRIMONIO MUNICIPAL DE SUELO
Es objetivo fundamental del Plan la formalización de una política de intervención en el mercado del suelo, que garantice la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, evitando así la especulación del suelo y especialmente facilitando el acceso de la población a una vivienda digna mediante el fomento de la promoción de viviendas de carácter social. Algunos de los instrumentos que desde el Plan se articulan a fin de fomentar lo indicado son entre otros:
- La expropiación para la obtención de terrenos destinados a la construcción de viviendas acogidas a algún régimen de protección oficial.
- La expropiación de solares y edificaciones en estado de ruina para la construcción de viviendas acogidas a cualquier régimen de protección pública.
- El establecimiento como calificación urbanística específica la de vivienda de VPO.
- La obligatoriedad que tiene el Ayuntamiento de aumentar en un 15% la reserva de edificabilidad destinada a VPO en los sectores o unidades de ejecución que no se desarrollen en los plazos marcados por el Plan.
- El llevar a cabo el funcionamiento del Registro Municipal de Solares, a fin de evitar la especulación del suelo y hacer que éste cumpla la finalidad social que la constitución le tiene encomendada.
EL PLAN GENERAL EN NÚMEROS.
-El término de Salobreña tiene actualmente 35 millones de metros cuadrados.
-Con el Plan General que se propone, quitando los suelos que ya eran urbanizables con el anterior Plan, se pone en valor 9 millones de metros cuadrados, lo que representa UN 26% DEL TOTAL DEL MUNICIPIO. De esos 9 millones de metros cuadrados:
- 4,8 millones de metros cuadrados se destinan a Sistemas Generales (Espacios Libres Equipamientos y Redes de Comunicaciones
- 1,7 millones de metros cuadrados se destinan a Sistemas Locales Estructurantes de Espacios Libres (Parques)
· 1,5 millones de metros cuadrados se destinan a 2 campos de golf, libres de edificación interna.
- Si a los 9 millones de metros cuadrados se le restan los 8 millones que suman las cantidades indicadas, queda 1 millón de metros cuadrados afectado o destinado directamente a la edificación.
- La Edificabilidad Media propuesta en el Nuevo Suelo Urbanizable, es de 0,2 m2t/m2s, y la densidad media de vivienda por hectárea es de 13,86.
- Resultando un total de Viviendas para los 15 años de vigencia del Plan de 17.000 viviendas. De las que 9.923 serán para consumo turístico, 7.600 para consumo Residencial, de las cuales el 35% serán de Protección Oficial, lo que supone la mayor apuesta nunca habida en el municipio de Salobreña, recogida en un instrumento de planeamiento, de viviendas de este carácter.
- En cuanto al suelo hotelero, se prevé la instalación de 16 Hoteles, no concentrados en una misma zona sino diversificados por todo el término.
- Con estas características hay que CONCLUIR que el presente Plan es: Un Plan integral. Que reflexione sobre el desarrollo económico, social y cultural de Salobreña y no sólo sobre los elementos propiamente urbanísticos: calificación de suelos, construcción de viviendas, equipamientos, sistemas generales, etc. Un Plan equilibrado a corto, medio y largo plazo. Un Plan sostenible. Que exprese un verdadero respeto por el medio ambiente, además de ampliar la visión hacia un desarrollo local que potencie los recursos endógenos del territorio en el que la Ciudad se encuentra estructurada. Se protegerán los recursos naturales de valor medioambiental o paisajístico del territorio municipal. Esta acción se llevará a cabo mediante la supresión de aquellas expectativas urbanísticas que puedan deteriorar su competitividad económica. Un Plan abierto y flexible. Que se vaya adaptando a las necesidades propias de cada fase del desarrollo del PGOU al mismo tiempo que contenga compromisos de soluciones concretas. Un Plan realista y gestionable. Que abarque completamente el amplio proceso de desarrollo urbanístico que se llevará a cabo.
CONVENIO URBANÍSTICO TH2. EL MESTIZAJE DE USOS Y LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL
Pero el pleno de hoy ha comenzado con El Convenio del TH-2, un convenio que, según ha insistido el concejal de urbanismo, Juan de Dios Márquez, se enmarca dentro de la Revisión que del PGOU está llevando a cabo el Ayuntamiento de Salobreña como una pieza más de la Ordenación General y no como un episodio aislado de Modificación Puntual del PGOU vigente. Márquez ha señalado como los suelos del TH-2 han estado clasificados como urbanizables sin que sobre ellos se haya producido ningún tipo de desarrollo durante los últimos 2o años, ya que ni como residenciales ni como hoteleros han sido aceptados por el mercado..
Esto se debe según el concejal de urbanismo tanto a la falta de accesibilidad a la zona como a la concreción en un uso exclusivo para la totalidad de la edificación que sobre tan basta superficie se ha propuesto implantar (lo que se llama un "monocultivo"), todo lo contrario del desarrollo del suelo colindante de Motril, ya en desarrollo, que ha apostado por la diversificación –hoteles más residencial, avalada por los estudios de mercado turísticos que consideran que se va a producir en los próximos 10 años en los municipios costeros de las Comunidades de Valencia, Murcia y Andalucía: un asentamiento de 5oo.ooo familias procedentes de Centroeuropea y Reino Unido.
Por otro lado, el Convenio del TH-2 es la primera materialización de esta descentralización y de la apuesta por suelos donde exista mezcla de usos. A éste le han de seguir una serie de piezas en las que también se deben equilibrar las actividades. Ante las acusaciones del los demás grupos políticos de cambiar su uso, ir en contra de los intereses del pueblo o traicionar a los propietarios de esos suelos, el equipo de gobierno ha defendido que lo que se pretende al desarrollar el Sector TH-2 es convertirlo en una pieza del motor económico y social de Salobreña. Para ello es imprescindible su desarrollo, si bien manteniendo las líneas maestras de lo que se ha dado en llamar el desarrollo sostenible:
a)
Se mantiene la edificabilidad del Sector, o’25 m
2techo/m
2suelo establecida por el vigente PGOU, por considerarla idónea para estos suelos, que es
sensiblemente inferior a la del suelo colindante del municipio de Motril.
b) La primera línea de playa será exclusivamente para uso hotelero. Se propone el mantenimiento del 4o% del sector para destino turístico-hotelero, contando con unas 1.8oo-2.ooo habitaciones, número que se considera suficiente para un horizonte de 1o-15 años.
b) . Se propone el mantenimiento del 4o% del sector para destino turístico-hotelero, contando con unas , número que se considera suficiente para un horizonte de 1o-15 años.
c) Se mantiene, mejorando sus condiciones actuales, el humedal del Guadalfeo, que pasará a convertirse en un Espacio Natural referente en el Litoral.
Por último y los más importante, destacaba el concejal de urbanismo “Podemos decir que este va a ser el primer suelo que va a dejar plusvalías para el Pueblo de Salobreña y que por tanto no va a enriquecer sólo a sus propietarios o a los promotores que en él construyan. Estamos apostando por un reparto social de la riqueza.” Además del 9 millones de euros en concepto de cargas complementarias, el convenio también recoge una serie de obras en concepto de plusvalías históricamente demandas como son :
a) La construcción de un aparcamiento público en el antiguo mercado municipal La terminación del puente sobre el Guadalfeo y la construcción de otro nuevo, que se realizarán con cargo a los promotores del Sector..
b) Recuperación del casco antiguo de la ciudad con una remodelación general, con nuevas infraestructuras de servicios y un estudio de peatonalización con la exclusión de zonas al tráfico rodado excepto para lo residentes.
c) El diseño y construcción de un sistema de transporte vertical (ascensor panorámico, elevador, rampas automáticas, etc...) entre la playa del Peñón y la plataforma del Castillo para posibilitar un acceso público a la zona alta del Casco Antiguo y potenciar los valores patrimoniales de Salobreña. Este punto ha sido aprobado con cuatro votos en contra y la abstención de Emilio Utrabo.
